Démembrement de propriété : un acte juridique pour réduire les coûts fiscaux

De plus en plus d’individus ont recours au démembrement de propriété pour payer moins d’impôt. Il s’agit aussi d’une solution plutôt attractive pour réduire les frais de succession afin de simplifier la transmission d’un patrimoine à ses héritiers. Mais comment ça marche ? Pourquoi opter pour un démembrement ?

Quelles sont les caractéristiques du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien en deux. L’usufruitier possède l’usus et le fructus. De la sorte, il peut utiliser le bien pour un usage personnel ou même le mettre en location. Il percevra dans ce cas des loyers pour arrondir ses fins du mois. Cependant, il ne peut vendre le bien sans l’accord de l’autre partie. Quant au nu-propriétaire, il n’a que l’abusus. Il est donc tenu de respecter les droits de l’usufruitier et ne reçoit la pleine propriété qu’à la fin du contrat.

Il existe deux types de démembrement. Le démembrement temporaire a une durée déterminée qui sera clairement indiquée dans le contrat. À l’échéance, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété. Le démembrement viager par contre touche fin au décès de l’un des parties. Dans les deux cas, l’usufruit rejoindra automatiquement la nue-propriété, sans frais ou taxes à prévoir.

Quels sont les avantages du démembrement ?

Puisque la propriété est partagée, les charges le sont également. Les grosses réparations dont les causes ne sont pas liées à l’utilisation du bien doivent être assurées par le nu-propriétaire. En revanche, l’entretien et les travaux de réparation indispensables sont confiés à l’usufruitier qui devra remettre le logement en état à la fin du contrat.

Le démembrement de propriété ouvre également droit à un abattement fiscal non négligeable. En effet, les droits de donation sont minimes par rapport aux transactions classiques. On prend en compte la valeur de la nue-propriété et non la valeur réelle. De même, au décès de l’usufruitier, le ou les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété sans payer d’impôt. Dans le cas où le nu-propriétaire est imposé à l’impôt sur la fortune ou ISF, le bien n’entrera pas dans son patrimoine, mais dans celui de l’usufruitier, car ce dernier devra déclarer la valeur en pleine propriété. Attention ! Si le bien est loué à un tiers, l’usufruitier doit déclarer ses revenus fonciers.

Bon à savoir !

À la date du démembrement de propriété, l’âge du donateur sera pris en compte pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Il s’agit donc d’un facteur important pour évaluer si cet acte juridique est avantageux ou non à un moment donné. Il faut aussi noter que plusieurs SCPI proposent des parts démembrées actuellement. Vous pouvez donc investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une décote plus ou moins importante.

Pour finir, sachez que le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de céder leur droit à une tierce personne à titre gratuit ou moyennant une somme d’argent. Toutefois, si le nu-propriétaire meurt, ses droits seront transférés à ses héritiers. Par contre, si l’usufruit décède, alors le nu-propriétaire reprendra la pleine propriété.

Pourquoi faire appel à une société fiduciaire ?
Comment parler à son banquier pour obtenir un financement ?